С чего начинать строительство
Как построить дом? С чего начинать строительство? До недавнего времени в России постоянными заказчиками архитектурно-проектных организаций являлись государственные и муниципальные структуры, а также юридические лица. Индивидуальные застройщики делают это менее охотно, так как большинство считает, что с проектированием может справиться самостоятельно, а если что и упустит, то по сравнению с финансовыми затратами на архитекторов и проектировщиков все равно останется в плюсе. Правда, рано или поздно в проектные фирмы приходят все, хотя бы для того, чтобы получить заверенный лицензией альбом для согласования в Межведомственной Комиссии (МВК). А ведь для того, чтобы получить и регулярно подтверждать лицензию на проектирование, организация должна иметь в своем штате дипломированных архитекторов и инженеров-строителей, которые регулярно проходят курсы повышения квалификации и, следовательно, наиболее компетентны в области современных разработок и технологий.
В странах с развитой экономикой сложные и ответственные решения доверяют специалистам. Архитектурное проектирование, строительное и технологическое проектирование — это поле деятельности профессионалов. Но в России это не совсем так, благосостояние населения еще находится на той отметке, что человек не хочет платить за работу, с которой, как ему кажется, он способен справиться сам. Например, еще 10 лет назад мало кто консультировался с юристом или психологом по бытовым вопросам, однако к настоящему времени это положение значительно изменилось. Сейчас и в сфере частного строительства существует положительная динамика, поскольку инвестиции в строительство — это инвестиции в будущее. Число желающих построить дом по индивидуальному проекту, включающему архитектурную часть и рабочие чертежи, растет с каждым годом. Именно такой подход к делу не только более грамотен, но и финансово оправдан.
Но начнем с самого начала. Итак, человек — условно назовем его Иван Иванович — скопил некую сумму денег и решил вложить ее в строительство загородного дома. Он приобрел в собственность участок, имеет на руках документы на право владения землей, в том числе кадастровый план данного участка, схему прилежащих дорог и соседних участков. У него «золотые руки» и хорошая голова. Кроме того, Иван Иванович недавно вышел на пенсию, а сидеть без дела он не привык. Так что Иван Иванович берет кадастровый план участка, покупает компьютерные диски с проектами коттеджей, книгу «Строим дом» и идет нанимать рабочих. Постойте, Иван Иванович! Как это ни обидно, но строить еще рано. Кадастровый план не содержит никакой геодезической, геологической и экологической информации о Вашем участке.
Для того, чтобы создать грамотный проект дома и генерального плана участка, необходимо знать не только форму поверхности земли на участке застройки, но и состав и толщину расположенных под ним геологических слоев. Зачем? — спросите Вы. Но Вы же хотите, чтобы Ваш дом пригодился не только Вам, но также детям, и внукам. А разве мы не видим повсюду совсем новые, но уже покосившиеся дома, трещины на стенах, которые образуются от неравномерной осадки фундамента, залитые водой подвалы, дома, требующие регулярного утепления и ремонта. Часто это происходит не из-за непрофессионализма или недобросовестности строителей, а как раз из-за отсутствия необходимой информации о поверхностном слое грунта, его составе на различной глубине, уровне залегания грунтовых вод и т. п. На основе анализа такой информации инженер-строитель составит прогноз оседания в различных точках, подскажет наиболее благоприятное место для посадки дома, выберет тип и глубину залегания фундамента, предложит варианты гидроизоляции.
Здесь стоит сказать и об экологических изысканиях. Специалист-эколог проведет экологический анализ и условия среды эксплуатации объекта строительства, окажет неоценимую помощь в оценке и выборе строительных материалов. Конечно, если Вы покупаете материалы известных фирм-производителей с маркировкой «экологически чистые», Вы гарантированы от того, что данные материалы будут выбрасывать в атмосферу и на территорию дома вредные для здоровья вещества. Однако еще необходимо учитывать воздействие окружающей среды на выбранные материалы. И если они подобраны без учета особенностей экологии данного района, они могут начать разрушаться, и тогда декоративно-отделочный материал потеряет свои эстетические свойства, гидроизоляционный — водонепроницаемость, конструктивный — прочность и коррозионную стойкость.
Иван Иванович, мы смогли Вас убедить в необходимости предпроектных работ? Но дальше Вы все же хотите двигаться самостоятельно? Давайте посмотрим, может быть Вы обратитесь и к другим специалистам. Например, мы видим, что на Ваших чертежах коттедж расположен в трех с половиной метрах от соседнего участка. Но это невозможно! Постановление правительства Москвы и Московской области №351 от 20.04.99 с дополнениями от 02.10.01, п.1.1.9, требует, чтобы расстояние от внешних стен коттеджа до ограждения участка было не менее 4,5 м, а со стороны вводов инженерных сетей при организации колодцев на территории участка — не менее 6,0 м. При строительстве необходимо учитывать указания СНиПов, ГОСТов, изменения и дополнения к ним, а также стандартам и техническим условиям, выданными эксплуатационными организациями. Поэтому на данном этапе мы снова посоветуем Вам обратиться к специалисту. И такой специалист, хорошо разбирающийся в строительном и жилищном законодательстве, обязательно есть в каждой архитектурно-проектной фирме. Кроме того, в организации имеются в наличии как основные печатные издания по нормативам строительства и проектирования, так и регулярно обновляющаяся электронная справочно-правовая система.
Итак, предпроектная документация подготовлена в полном объеме. Иван Иванович приступил к изучению DVD-дисков с готовыми проектами коттеджей. Как правило, такие проекты содержат поэтажные планы и решение фасадов здания. Иван Иванович выбрал дом, который ему понравился, обсудил проект со своими родственниками, внес некоторые изменения. Он приступает к строительству на рекомендованном геологами месте участка из материалов, выбранных вместе с экологом. Постойте, Иван Иванович! А где Ваше разрешение на строительство? — задаст Вам вопрос инспектор архитектурно-строительного надзора. А ведь дальше возможны штрафы, предписание о приостановлении строительства и прочие напасти. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо как минимум проконсультироваться с юристом о возможных правовых рисках при самостоятельном строительстве дома, а как максимум необходимо юридическое сопровождение процесса строительства дома — от «задумки» до получения свидетельства о праве собственности на него. Зачастую получение соответствующих документов (согласованного в МВК проекта, разрешения на строительство) задним числом бывает затруднительно, ведет к большим моральным и финансовым издержкам. Это еще один аргумент в пользу в проектной организации.
Здесь следует обратить внимание на следующее: консультация и анализ документов на землю и др. можно получить в архитектурно-проектной фирме при заказе проекта — причем эта услуга совершенно бесплатная и очень полезная.
Поскольку мы выполняем проектирование жилых домов и коттеджей любой сложности и ценовой категории, позвольте раскрыть перед Вами основные преимущества индивидуального проекта.
Во-первых: Обсудим финансовую сторону вопроса. Понятно, что уровень жизни в России еще находятся на таком уровне, что финансовое преимущество позиции «сделай сам» может перевесить тысячи аргументов решения обратиться к специалисту. Но все дело в том, что в данном случае материально Вы только выиграете, и, возможно, немало. Как же так? — не верит Иван Иванович, — Если я заплачу проектировщикам, многие вопросы наверняка будут решены, но уж денег-то у меня точно станет меньше!
Дело в том, что стоимость проектных работ составляет примерно 4-9% от стоимости строительства. При этом отсутствие грамотного проекта и регламентированного порядка выдачи исходных данных ведет не только к затягиванию сроков строительства, но и приводит к необоснованному увеличению сметной стоимости строительства. По оценке экспертов, высказанных в Минске на семинаре-совещании «О путях снижения затрат и удешевления строительства», — влияние проектных решений на стоимость строительства составляет до 30% общей стоимости (Именно в Минске в течение последних 10 лет регулярно проходят как семинары стран СНГ, так и общеевропейские семинары по данному вопросу).
Приведем примеры. Проекты, приобретенные на компьютерных дисках в свободной продаже, как показывает анализ, чаще всего созданы для стран Европы и Америки, где климатические условия сильно отличаются от российских. Поэтому при строительстве «абстрактного» дома без проектной документации грамотный прораб вынужден использовать все строительные материалы, а особенно несущие конструкции, — «с запасом» относительно средней величины, иначе увеличивается риск повреждения здания. При индивидуальном проектировании инженер-проектировщик точно рассчитает глубину залегания и необходимую ширину фундамента для данного конкретного проекта, привязанного к конкретной геологической карте участка. Определит необходимость и параметры арматуры, рекомендует марку бетона, необходимую и достаточную для фундамента Вашего дома. Толщина стен также рассчитывается как по их несущим способностям, так и по теплоизоляционным свойствам. И здесь Вы экономите уже не только на количестве использованных строительных материалов, но и на будущих отопительных ресурсах, то есть снижается не только стоимость строительства, но и стоимость эксплуатации.
Анализ предпроектной информации и архитектурной части проекта дает возможность найти «золотую середину», рассчитать все материалы и системы одновременно без потери эксплуатационных свойств и без излишнего перерасхода.
Кроме того, проектирование поможет сэкономить часть Ваших ресурсов. Вы считаете, что проект «под ключ» стоит немалых денег. Но в любом случае Вы потратите весомую часть этих денег и свое личное время на поиски и состыковку отдельных частей проекта, альбом для согласования в МВК, заплатите электрику, специалисту по системам слабых токов. И нет гарантии, что при совмещении этих частей проекта не придется платить дважды.
Во-вторых: Вас, конечно, интересуют сроки. Это другие пусть годами строят, а Вы хотите завершить строительство за несколько месяцев, тем более что и погода в нашей стране не особо благоприятствует длительному строительству. Кроме того, в России все меняется быстро, и материалы, которые Вы сейчас купили бы по одной цене, завтра могут подорожать. Мы наверно снова удивим Вас, Иван Иванович, но этап проектирования практически не повлияет на сроки строительства! На начальном этапе действительно проектирование несколько задержит начало строительства, но это как бы гандикап, который мы с Вами быстро восполним. Сам процесс строительства будет гарантирован от различных неожиданностей.
От качества планирования во многом зависит, насколько быстро, гладко, без проволочек, перестроек и переделок все пройдет. Таким образом, Вы экономите время, а значит, и Ваши средства. А сколько сил и времени Вы выиграете при прокладке сетей, если они изначально присутствуют в рабочих чертежах Вашего дома! Но к этому мы еще вернемся позже.
В-третьих: Готовый типовой проект не может учитывать окружающую местность. И часто дом, который прекрасно смотрится где-нибудь на севере Шотландии, выглядит претенциозно и нелепо среди отечественной застройки.
В-четвертых: готовый проект всегда создан под определенные строительные материалы, как отделочные, так и конструктивные, и не всегда возможно «подстроить» его под имеющиеся в наличии, рекомендованные экологом и т. п.
Пятое: При индивидуальном проектировании ваш дом будет единственным в своем роде. Где гарантия, что готовый проект, который понравился Вам, не понравится Вашему соседу? И от Вас зависит — либо Ваш дом станет одной из ряда похожих типовых построек, либо это будет особняк, которым будут гордиться не только современники, но и потомки. Может быть, этот пункт и не покажется Вам очень важным, но из него вытекают два последующих.
Шестое: Любой, даже самый качественный типовой проект — все-таки типовой, то есть он имеет целью понравиться многим и поэтому не несет оригинальных и необычных деталей, особенно в поэтажных планировках. При работе с конкретным заказчиком и членами его семьи архитектор учитывает особенности и пожелания каждого. И тогда не придется впоследствии перестраивать кабинет под детскую или гараж под мастерскую. Проект может учитывать Ваши прогнозы по изменению состава семьи и быть достаточно гибким. Скажем, при рождении внука возможно разделение комнат без перекладки сетей и получения непропорциональных помещений, если проект заранее предусматривает такие ситуации.
Седьмое: Архитектор, создавший проект дома, «ощущает и чувствует» этот дом, и может разработать идеи для дизайна интерьеров, которые вытекают из самой архитектурной концепции застройки.
Мы убедили Вас, Иван Иванович? Идем далее. Как Вы собираетесь проектировать сети — электроснабжения, водоснабжения, вентиляции, связи и сигнализации? Вы считаете свой дом достаточно стандартным, чтобы рабочая бригада с хорошим прорабом и без проекта проложила сети? Это также возможно, но проектирование сетей имеет неоспоримое преимущество. Попробуем доказать Вам это.
Начнем с главного. Хороший дом прежде всего представляет из себя систему. И таковым он становится уже на стадии проектирования. Если все коммуникации согласованы друг с другом, их размещение тесно связано с архитектурной композицией, проекты составлены не независимыми субподрядчиками, а под единым продуманным руководством — Вы никогда не пожалеете о вложенных в проектирование средствах. Преимущества такой системы можно кратко определить тремя словами — экономия, безопасность и комфорт.
В целом, происходит обеспечение экономии энергоресурсов, снижение издержек на эксплуатацию подсистем и здания в целом, снижение стоимости монтажа инженерных сетей:
Количество приборов, например, радиаторов отопления, точно рассчитано исходя из проекта дома, местного климата и толщины стен. Кстати, на одном из заседаний Национального Экспертного Совета по Интеллектуальным зданиям (Каталог «ИЗ», 2004) приведены следующие цифры: в настоящий момент примерно 70% тепла «теряется» в сетях. При грамотном проектировании теплосети стоимость эксплуатации здания может уменьшиться на 30-40%.
При комплексном решении инженерных сетей происходит 5-процентное снижение объема монтажа за счет интеграции однотипных подрядов. То есть не нужно создавать отдельно систему безопасности, систему противопожарной сигнализации, другие системы слабых токов. Совмещать совместимое и разделять разделяемое. Исключаются дублированные системы, что приводит одновременно к увеличению удобства эксплуатации и снижению затрат.
При системном проектировании сетей происходит резкое снижение времени и стоимости процедур согласования. Если несколько систем интегрированы в одну — получить разрешение на строительство и эксплуатацию системы требуется лишь один раз.
Система Сигнального оповещения легко настраивается на функции оперативной индикации отклонений, автоматического вызова служб реагирования на аварийные ситуации или ситуации, связанные с безопасностью. Она по желанию заказчика может быть связана с телефонной сетью и (или) сетью Интернет.
Плотность размещения, например, розеток, или выключателей, выбирается исходя исключительно из эргономических параметров помещения и Ваших личных пожеланий.
Многофункциональная кабельная система может обеспечивать передачу данных и подачу электропитания к различным устройствам автоматики — например, производить автоматический полив цветов, проветривание помещений и т. п.
Попробуем теперь синтезировать наши выводы. Многих проблем можно избежать, поручив работу профессионалам. Если Вы заказываете проект индивидуального дома в специализированной организации, Вы выигрываете в стоимости строительства и эксплуатации. Вы как минимум не проигрываете в сроках строительства. Вы экономите свое время, которое должны были бы затратить на поиск и состыковку отдельных частей проекта. Имея на руках готовый проект, Вы можете более объективно выбрать строительную фирму. Вы приобретаете эксклюзивный проект, соответствующий всем необходимым требованиям, учитывающий Ваш образ жизни, Ваши вкусы и пожелания, сочетающий удобство, красоту, функциональность. В Вашем доме будет всегда комфортно, эргономично и безопасно. Удачного строительства!
Архитектурно-проектная организация «Ронинтэкс» специализируется на архитектурном и строительном проектировании. Компания выполняет весь комплекс проектных работ — от первых консультаций и разработки архитектурной концепции до выполнения рабочей документации в полном объеме. Проектирование жилых зданий и жилых комплексов, загородных домов, таунхаусов, коттеджей и коттеджных поселков. Проектирование общественных зданий и сооружений, офисных зданий и корпоративных объектов, бизнес-центров и торговых центров, административных, культурных и спортивных объектов. Проектирование зданий и сооружений производственного назначения. Проектирование благоустройства территорий и объектов транспортного назначения. Проектирование инженерных систем и сетей. В случае необходимости мы предоставляем услуги по выполнению функций генерального проектировщика, получению необходимых согласований, сопровождению проекта и авторскому надзору за строительством.
